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1000个特色小镇的诱惑:房企扮演什么角色?

时间:2017-06-16 16:55来源:中国规划网 作者:汪志民
  “采菊东篱下,悠然见南山”,这句流传千年的名言,道出了一种最闲适的生活意境。如今,对身处钢筋丛林的人们而言,这样的生活或许将不再遥远。以3A景区级的环境为起点、产城融合的1000个左右特色小镇将遍布祖国大江南北,居住其中的人们可以在生活和工作间寻求平衡,体会到陶渊明的闲适。
  房企如何帮助人们实现上述梦想?在特色小镇建设中,房企到底扮演着什么样的角色?如何在政策红线下成功打造特色小镇模式?这都将是房企面临的挑战。
  “去地产化”并非“去地产”
  2016年7月,国家住建部、发改委和财政部曾联合发布通知,提出在2020年前,培育1000个特色小镇。随后,浙江省、河北省等地方政府相继出台资金支持政策。
  2017年1月的“千企千镇工程”启动仪式上,国家发改委副主任胡祖才明确指出“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”。
  不久后,5月26日,住建部发布关于第二批特色小镇推荐的通知中,明确规定不得推荐“存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇”。
  同时,各地出台了特色小镇的相关政策,以北京为例,发改委联合多部门于5月4日发布通知,突出强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁搞大规模的商品住宅开发”。
  虽然特色小镇数量不断增加,但业界对特色小镇还存在许多理解误区,特色小镇并不是简单的圈地盖房子,扭转小镇建设思路,“去地产化”迫在眉睫。
  国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁曾表示,特色小镇的发展一旦引入房地产,就会拉高土地成本,特色产业难以发展,最后会演变为房地产独大,并带来大量的小镇库存。
  全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝也表达了他的担心:“产业是特色小镇的魂,小镇发展的核心不在于开发,而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力,如果不转变制造业的开发模式,只能把小镇变成新一轮的房地产开发。”
  全国工商联房地产商会副会长钟彬对此抱有不同看法,他认为,特色小镇的商业模式一般涉及一级开发、二级开发、项目运营等各个环节,是一套完整的体系,从开发的角度来讲,特色小镇的开发需要房地产企业。
  中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,特色小镇不是一个纯粹的居住用地,其核心需要有产业支撑,但目前也不排除存在“睡城”,所以,小镇只有注入产业,才能长期生存下去。
  房企难寻突破口
  随着行业利润普遍下降,房企不断探索多业态转型发展的道路,寻找新的增长点,养老地产、长租公寓都曾立于风口之上,而当下特色小镇正在成为房企布局的一个“兴奋点”。
  对于房企布局特色小镇的现象,钟彬分析指出,房企之所以积极参与,关键是因为一二线热点城市拿地成本高企,特色小镇模式可以以较为低廉的价格获取土地。此外,传统的房产商开发远郊大盘或产业园区,包装成小镇就能受到政府和客户的追捧。加之货币政策趋于收紧,房企融资难度进一步增加,而信贷政策对特色小镇项目有所倾斜,对于房企来说,政策红利将是一块诱人的大蛋糕。
  “政策红线我们不敢碰,也不能去碰,我们现在都处于摸索阶段。传统的房地产开发已经走到了一个转折点,怎么去转折,如何转变都是我们思考的问题。”雅居乐集团北京区域一位高管向《每日经济新闻》记者表示,目前房地产企业都更多的是注重长远打算,而未来发展的真正价值在于IP、内容和运营能力的打造。
  中梁地产集团助理总裁许焕升表示,目前地产领域主要有三种生意模式,也就是做资金的生意、做土地的生意和做人的生意,在特色小镇领域,比较好的地方在于中梁地产是做人的生意。他透露,目前中梁已落地一个特色小镇项目作为试点,整体依然处于观察阶段。
  迷茫的地产商们都在寻找一条合适途径突破特色小镇建设,“前期,我们还是希望与运营能力比较强的专门公司进行合作的模式推进。”雅居乐前述高管表示。
  然而,市场早已出现一批先行者,以绿地为例,充分利用大城市溢出效应,全面实施特色小镇大盘战略,并已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区和成都都江堰等9个特色小镇项目。
  华夏幸福去年11月就宣布未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。仅2017年1月,公司就与河北昌黎县政府签订4个产业小镇合作备忘录,后续足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。
  近日,融创中国与河南巩义市政府签署合作框架协议,将在青龙山慈云寺景区打造融创慈云小镇、融创产业新城,总投资达450亿元。
  同样,西安旅游与浙江蓝城合作共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目,共同开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。从西安旅游发布的公告可以看出,蓝城集团拥有浙江蓝城66.5%的股权。
  对于已开发多个小镇项目的蓝城集团来说,云栖小镇、乌镇雅园均是成功案例,其子公司蓝城梧泉建设管理有限公司总裁张克俭表示,目前蓝城集团特色小镇农业小镇、文旅小镇和生活小镇三种模式。特色小镇强调产城融合,其中房地产商的优势就在于“城”部分的开发和运营,现在,越来越多的开发商正转为运营商。
  但特色小镇呈现投入大、周期长、融资难和运营能力难等特点,对于房地产企业来说,特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。


    新闻回放

    编者按:中国文化旅游与新型城镇化研究院院长、新全球化智库秘书长、知名学者乾泉教授,是当时联合国评审组成员,在2007年联合国评出的首批世界十佳和谐乡村中,滕头村占据了一席。十年前的联合国评选活动,让乾泉教授无意中“成为最早在国际舞台推动习总书记当年主政浙江建设美丽乡村特色小镇成功典范第一人……”
   《系辞》云:可大则贤人之德,可久则贤人之业。
    著名学者乾泉十多年前就提出《城镇生命全息基因理论》学说。他认为,城镇是有生命的,决定城生命长短和生命价值的是城镇的基因密码,因此新型城镇化与特色小镇建设,首先要厘清和重塑这些决定城镇生命特征的自然资源禀赋与人文历史要素。乾泉先生指出,整个人类文明史,是以城镇化进程为主要标志的建设史,人居文明承载着这个星球上所有人的共同梦想。定位是小镇的未来,特色是小镇的生命,文化是小镇的“基因”,人是小镇的"灵魂",建筑是小镇的"骨胳",产业是小镇的"血液",项目是小镇的"肌肉",企业是小镇的"肾脏",治理是小镇的"心脏",生态是小镇的“肺",旅居是小镇的"脾胃",品牌是小镇的“五官”,投资是小镇的“荷尔蒙”……

    中国滕头村:和谐发展正在这里实现

    新华网杭州10月11日电(记者 李亚彪 郑黎)“你们的村庄太美了,村民生活这样幸福,不亚于世界上很多国家最好的乡村。”面对中国滕头村党委书记傅企平,联合国副秘书长阿莎罗斯·米基罗掩饰不住内心的兴奋。
    在看到滕头村画册与影像资料前,尽管联合国的同事与环境规划署的官员多次向阿莎罗斯·米基罗介绍滕头村的美丽与迷人,可这位联合国官员对于这个在地图上很难找到的中国小村庄的发展还有些不信。
    在一些发达国家的眼中,中国的农村还很落后。滕头村却在前不久联合国评出的首批世界十佳和谐乡村中占据了一席。
   “和谐发展也是联合国追求的目标,这次评选活动是今年联合国第七届全球论坛的主要内容之一。”中国清华大学教授、世界和谐活动评审专家组成员乾泉说。
    在乾泉的评审组成员同事中,除中、美、英、法、俄等联合国的5个常任理事国外,还有日本、德国等10个国家中具有国际声望的一流学者。
    同这次参选的其他1200多个乡村相比,滕头村的和谐给人留下了极深的印象。评审委员会的评语是:公共服务与管理上的创新,对生态保护的超前意识与极强的社会责任心,一个有鲜明特色,在环境、工业化和科技普及上综合发展的中国村庄。
    滕头村隶属中国经济最发达的省份之一浙江,地处中国东海之畔的重要港口城市宁波以南30公里。
   “这是一座任何人看第一眼就会喜欢上的小村庄。”来过滕头村的外国朋友与联合国官员们都这样说。整齐干净的街道、满眼的绿色、村广场中心的音乐喷泉,构成他们对滕头村的第一印象。
    可谁也不会想到,这个美丽村庄在上世纪60年代中期以前是一个粮食产量很低的贫困村。
    面对非旱即涝的土地,滕头村当年的负责人傅嘉良带着几百名村民开始改土造田,这个过程历时15年。改土造田不仅优化了土地,而且村民们还种下了数千株果树,滕头村在一片绿色中踏上致富路。
   “评选十佳和谐乡村共有8大指标,不少指标同环境相关,村里在20多年前就超前具备了环保意识。”滕头村党委书记傅企平说,在许多地方还不懂环保时,滕头村就学会了在规划中实施雨污分流工程。
    事实上,靠工业和生态旅游服务业富裕起来的滕头村没有放弃农业,但那种“日出而作,日落而息”的中国传统农耕业在这块土地上已杳无踪影。
    在村里,可以看到为数不多的农具已被浓缩进滕头公园的农家博物馆中,取而代之的是国家级高科技生态农业示范园区。滕头农民也不再戴草帽,而是穿白大褂;庄稼种在试管里,这些高科技的试管种苗远销法国、荷兰等国家。

    相关报道
 
    建设中国文化旅游特色小镇 面向国内外诚征战略合作伙伴

    中国文化旅游与新型城镇化研究院
    中国文旅与新型城镇化建设联合体
    全球特色小镇联盟(北京)信息技术有限公司

    一、产业背景
    虽然国内经济下行压力增大,旅游业却逆势增长。国家旅游局公布的《2016年上半年旅游统计数据报告》显示,国内旅游22.36亿人次,比上年同期增长10.47%;出入境旅游1.27亿人次,增长4.1%;上半年实现旅游总收入2.25万亿元,增长12.4%;在巨大的消费市场推动下及有利的宏观政策引领下,通过积极实施“515战略”、“旅游+互联网”行动计划、促进绿色旅游发展行动、公共服务和目的地建设行动、旅游产业促进行动、旅游促进创业创新行动等若干强力举措,旅游产业正成为新常态下中国经济增长的新引擎。
    二、政策依据
    为迎接2017国际可持续旅游发展年,通过发展共享经济和文化旅游产业,充分利用社会资本、智力资本等政策资源,更好地贯彻中央关于供给侧改革、十三五规划、“大众创业万众创新”等战略决策,积极配合我国各地区级文化旅游产业发展战略。为落实2016年2月,中央《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》和《十三五规划纲要》中提出的,加快发展中小城市和特色小城镇,因地制宜发展特色鲜明、产成融合、充满魅力的小城镇;落实2016年7月住建部等三部委《关于开展特色小镇培育工作的通知》等一系列文件精神,竭力推动特色小城镇开发建设和重点项目投资;更面向战略合作城市文化旅游、小微创新企业和创客,积极打造和构建“低成本、便利化、全要素、开放式”的普惠文旅科技众创空间、园区和特色小城镇。
    三、合作平台
    1、中国文旅与新型城镇化建设联合体:(新华社)中国文化旅游杂志社、中国文化旅游与新型城镇化研究院、中国城市双创推进工程办公室、中国海外控股集团、中国企业家投融资俱乐部,协同中国文化旅游新型城镇化建设联合体的核心成员单位,如中国海外控股集团、泛华集团、中投集团、中交集团、中建集团、国家体育总局中体工程公司、清大国际科教园有限公司等央企国企,以及有实力的知名上市公司。
    2、智库与PPP平台:中国文化旅游与新型城镇化研究院由(新华社)中国文化旅游杂志社、中国城市治理现代化研究院、中央电视台微电影频道、中央数字电视城市建设频道、泛华集团、中国城市双创推进工程办公室联合主发起的,协同(国家体育总局)中国航空运动协会、(国家旅游局)第一旅游网、全联城市基础设施商会、中国电子工程设计院、清华大学新兴产业研究中心、中国管理科学研究院、(国家发改委)中国投资协会PPP中心、中国基本建设优化研究会优化投资工作委员会、中国书院联盟、中国通用航空(救援)产业联盟、中国商协会合作联盟、中美教育研究院、京师智库、奥体中心(北京)国际体育股份等战略合作伙伴机构,积极搭建“全国文化旅游小城镇PPP投资平台”,系统开展文化旅游产业、智慧小镇、通用航空业和特色小城镇项目的战略规划、双创投资、开发建设,商业模式,国学文化旅游书院开发等。
    3、运营主体:全球文旅城镇联盟(北京)经济技术股份公司
    四、产融合作
    1、产业整合:新型城镇化新政下的一带一路、产城产镇融合、供给侧改革、国学、养生、文体、旅游、通航、物流、电子商务、双创、互联网+、人工智能+……
    2、融资方式:搭建产城产镇融资平台、PPP融资模式、PE/VC与股权融资、产权市场挂牌融资、资本运营与并购重组、项目融资、资产证券化、发债权融资、BOT、BLT、项目对接、商业模式……
    五、合作对象
    合作对象:各地市区县人民政府,各类产业园区、文化旅游景区、各特色镇以上政府部门,各城市基础设施建设企业、战略新兴产业企业和科研单位,投资银行、产业基金、股权投资基金等。
    欢迎各地政府与投资合作机构,通过联合体平台,借助特色小城镇开发的历史机遇,串起经济新常态之粒粒珍珠,共享共荣,协同发展!
    六、合作流程
    1、由项目单位协同县级以上政府,委托我院提供专业咨询,并组成项目领导小组;
    2、我们院安排专家咨询团队,协同项目领导小组开展前期调研;
    3、我们院专家咨询团队负责编制项目战略与总体规划草案;
    4、项目领导小组经研究并验收《草案》;
    5、由我们院方拟定文化旅游小镇或专题项目开发建议书;
    6、向委托方政府发改委(局)或上一级主管部门,或国家住建部、发改委和财政部报备
    7、与项目方或政府、我们院方及文旅联合体进入项目正式招商开发阶段,我们联合体密切合作。
    七、联系方式
    总召集人:乾泉、杜宝义、胡健宏、华敬友
    秘书处干事:樊效、董承孝、汪志民、毕明荣
    合作热线:18911166578、18911189318、13801007396、010-52409816
    电子邮件:[email protected][email protected]
    官方网站:www.zgghw.org
  (责任编辑:白雪松)

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