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深圳房价大势已去 将下跌20%以上

时间:2016-05-25 07:19来源:中国规划网 作者:杨红旭
    易居研究院副院长杨红旭今日发表微博长文表示,根据最新的政策与市场动态,正式将深圳房价跌预警级别,由橙色预警升级为红色预警。(证券时报网)
  易居研究院副院长杨红旭今日发表微博长文表示,根据最新的政策与市场动态,正式将深圳房价跌预警级别,由橙色预警升级为红色预警。理由如下:


  第一,实际房价已经开始盘整或小跌
  以安居客二手房价格为参照,可知过去一年深圳房价经历了三个阶段:去年二季度暴涨,三季度盘整,四季度后半段今年3月再度上涨。3月下旬出新政后,4月房价下跌,5月继续下跌。
  按股票波浪理论,一轮上升周期中,有所谓的“五浪理论”,如果套用在本轮深圳房价上,则去年二季度为1浪上涨,去年三季度为2浪回调,11月开始为3浪大涨,今年4月步入4浪回调,其后是否还有5浪冲顶,不得而知。按照当前的政策与市场形势,预计出现5浪的概率只有三成左右。
  同样是安居客的数据,上海表现略强于深圳,3月下旬上海新政比深圳严厉,但4月上海房价继续涨,5月则微跌。
  再来看北京,北京基本上没出什么新政(除了打击首付贷),因此北京房价比沪深强势,4月大涨,5月小涨。
  再来看另一组数据:中原二手房价格指数。4月环比3月,六大城市中,只有深圳房价出现下跌,而是深圳结束了此前18个月的连涨势头。按照过去十年我国房地产短周期规律,一个城市房价连涨18个月,而且涨幅全国最高,那么他的首次下跌,就发出了强烈信号:从短周期来看,房价很可能见顶了。
  在上述四级预警机制中参照的70城房价指数数据,由国家统计局公布,具有滞后性,一般比实际市场情况滞后二三个月,在当前这个关键时点,不再等待这一滞后指标的变向了,就以安居客和中原指数为主要参考。
  第二,成交量暴跌,供求关系逆转
  上述讲了房价变化,而价格变化与成交量关系密切。4月份环比3月,北上广深新房成交量的增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。
  显而易见,四个城市当中,广州情况最好,而深圳最糟。这一变化,与3.25政策密切相关。打压性政策出台后,成交量一般都会收缩。二手房同样。
  但问题关键是:成交量收缩几个月之后,还会再度反弹吗?历史上,确也有类似2010年4月史上最严政策“国十条”出台后,一线楼市收缩三四个月,又反弹了一波,价格也小涨了一波。因此,老杨认为下半年京沪深,可能还会有一波反弹。
  但按概率大小排序:则北京大于上海,上海大于深圳。深圳成交量反弹的概率最小,而且即便成交量小幅反弹,价格可能也弹不动了。原因就在于:2015年至今年一季度,深圳房价涨幅最大,涨过头了。
  从技术上分析,2015年三季度,深圳的成交量就曾收缩过,后来再度反弹。而这次收缩之后,再度反弹的动能进一步弱化。强弩之末嘛。
  第三,政策面逆转了,板块轮动过去了
  3月25日政策收紧,是深圳楼市降温的关键因素。而未来一年,这一个因素将始终存在,不会消失。在房地产短周期中,政策就像是巨轮,一旦转向,就会持续两年左右,不会轻易调头。
  从房地产板块轮动学说来看,深圳与上海已经轮动过了,当前最热的城市是南京、合肥、厦门,然后才是北京和广州。
  这些正热的城市,在房价持续上涨之后,地方政府也会新出台或升级调控措施,抑制房价。在热点城市一个接一个出台紧缩政策的过程中,前面已热过的城市,即便市场已降温,也不能重新放松政策!只能等到全国大部分楼市轮动升温了一遍,然后全国楼市整体再次降温之后,那些冷了许久的城市,才可能被允许重新放松政策。
  第四,市场“负反馈”机制形成,预期转冷趋势确立
  市场参与者的情绪与预期,对于市场走势形成“反馈”效应。在房价上涨过程中,受赚钱效应的刺激,人们预期向好,购房更加积极,于是房价加速上涨,这是一种“正反馈”。
  而当房价止涨,或者开始下跌,或者人们认为政策打压还将继续,认为房价还将继续下跌,于是市场预与者的预期变坏,于是购房者越来越多的观望,业主与开发商降价卖房现象增多。于是形成了一种“负反馈”。当前,深圳楼市中的负反馈机制已经形成,不太容易再度逆转。
  第五,香港房价下跌的利空影响
  之前曾提到过香港楼市降温,对于深圳的负面影响。如果说去年下半年,还能难断定香港房价出现拐点,那么现在来看,形势已经确定:香港房价进入下跌通道,而且将持续几年时间。
  过去几十年,深圳楼市都会或多或少的受到香港楼市的影响。香港投资性购房者在深圳的买卖行为,会助涨或助跌深圳房价。2016年,香港房价的持续下跌,必然从实际交易层面和心理层面,双重影响深圳楼市。
  最后,在这个时点,将深圳房价下跌预警升级为最高级别的红色预警,说实在,老杨还有些小纠结。因为,在市场收缩几个月后,仍存在下半年再涨一波的可能,虽然只是小概率。如果再观察三个月之后,再来决定是否发出红色预警,可能会更保险些。
  但是,既然按照逻辑框架,推导出来深圳再反弹一波(即5浪上涨)只有三成概率。那么,就应该升级为红色预警。即便下半年再来一波小反弹,也属于最后挣扎。从理性经济人角度分析,市场参与者不应去赌这种小概率事件。
  最后,再来重申一下红色预警的含义:房价接近停涨或开始高位盘,后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。
  虽然从长周期看,未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看,深圳房价大势已去,未来两年左右,将累计下跌二三成左右。
  此时,深圳地少人多、高新产业发达、收入高、人口流入多,这些所谓的利好,都没有什么价值了,暂时来看,只能将他们视为粪土。
  (责任编辑:白雪松)

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